Naar de notaris!

2 februari 2014

Vandaag een belangrijke stap gezet in de aankoop van het stuk grond (de toekomstige Carol Klein tuin) van een plaatselijke aannemer, Bernd Hupp. We hebben het  koopcontract voor 620 vierkante meter getekend bij de notaris. Dit is de tweede keer dat we bij deze notaris verschijnen. In augustus 2008 waren we er ook voor de aankoop van ons huis en het eerste stuk grond.

Nu kunnen we een landmeter inschakelen om de inschrijving in het Grundbuch mogelijk te maken. Zie Meten is weten

Het kopen van een huis of een stuk grond is in Duitsland een ingewikkeld proces. Zie de beschrijving onder de foto’s.

Het Duitse koopproces

In Duitsland moet men voor het verwerven van eigendom twee overeenkomsten afsluiten te weten:

1) Kaufvertrag
2) Auflassung

Vervolgens dient het eigendom op jouw naam te worden ingeschreven in het kadaster ( Grundbuch).

Allereerst sluit men een Kaufvertrag (koopovereenkomst). Vervolgens moeten beide partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond aan de koper wordt overgedragen. Dit wordt in Duitsland Auflassung (tweede overeenkomst) genoemd.

Tenslotte moeten de eigendomswijzigingen in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.

Notariële akte
Krachtens artikel 313 van het Duitse Burgerlijk Wetboek is bij de koop en verkoop van Duits onroerend goed een notariële akte vereist. De notariële akte is zowel vereist bij de Auflassung, als bij de koopovereenkomst (Kaufvertrag). Wie er zeker van wil zijn, dat hij het stuk grond van de verkoper in eigendom verkrijgt, doet er goed aan zo spoedig mogelijk een afspraak te maken bij de notaris. Mondelinge overeenkomsten met de verkoper zijn in Duitsland niet bindend !

Wanneer er geen vragen meer zijn dan kan men overgaan tot de ondertekening van de akte.

Verplichtingen koper
Een kandidaat-koper heeft in Duitsland bepaalde verplichtingen. De koper dient de staat van het grondstuk zorgvuldig na te gaan. Een koper kan de verkoper ná ondertekening van de koopovereenkomst niet meer aansprakelijk stellen voor (zichtbare) fouten of gebreken, welke de koper tijdens een zorgvuldige inspectie (vóór de koop) had kunnen constateren.

Van koopovereenkomst naar notariële akte
Wanneer de koopovereenkomst is afgesloten dan heeft de koper aanspraak op eigendomsoverdracht. In Duitsland is het gebruikelijk, dat in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) tevens de Auflassung wordt opgenomen; dit om notariskosten te beperken.

Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst
In Duitsland is het niet gebruikelijk om een financieringsvoorbehoud (middels een ontbindende voorwaarde) in de koopovereenkomst op te laten maken. Indien je dat als Nederlandse koper wel wil dan kun je je notaris vragen een advies uit te brengen over de formulering van deze ontbindende voorwaarde. Houd een tijdsruimte van ca. 2 à 3 weken aan om de financiering te regelen.

Als de financiering echter nog niet zeker is dan doe je er toch goed aan om zo’n ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Beide partijen spreken in deze ontbindende voorwaarde af binnen welke termijn de financiering geregeld moet zijn.

Mocht het vóór een bepaalde datum niet lukken een financiering te regelen dan kun je als koper de overeenkomst ontbinden. Ook wanneer een Auflassung is overeengekomen dan wordt deze ontbonden. Ook aantekeningen in het Grundbuch kunnen vervolgens op verzoek van de verkoper worden doorgehaald.

Inschrijving in het “Grundbuch”
Het Grundbuch is niet helemaal te vergelijken met het Nederlandse kadaster. Voor wat de inschrijving van het eigendom in het Grundbuch betreft zijn er echter nauwelijks relevante verschillen met de inschrijving van het onroerend goed in het Nederlandse kadaster.

Alvorens de koopovereenkomst om te zetten in een notariële akte is de notaris wettelijk verplicht om het Grundbuch te raadplegen. De notaris onderzoekt of de gegevens in de koopovereenkomst overeenkomen met de gegevens in het Grundbuch.

Wat heb je nodig voor inschrijving in het kadaster ?

• Een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst (steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung); nadat de overdrachtsbelasting (= Grunderwerbsteuer) is betaald wordt deze verklaring afgegeven. Deze verklaring dien je aan de notaris af te geven. De overdrachtsbelasting dient direct na het passeren van de notariële akte te worden voldaan en niet pas op het moment dat je het nieuwe eigendom in gebruik neemt.
• Een “geen aanspraak-verklaring” van de gemeente of staat. In Duitsland hebben de gemeente of de staat namelijk een optierecht om de grond als eerste te kopen. Als zij geen optie-recht hebben of afzien van hun recht tot koop dan wordt er een “geen aanspraakverklaring” afgegeven.
• Als onderdaan van een EU-lidstaat heb je geen vergunning nodig om in Duitsland grond of onroerend goed te kopen.

Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch
Omdat het kadaster tijd nodig heeft om de inschrijving te verwerken kan de koper (via de notaris) meestal een aantekening (Auflassungsvormerkung) in het Grundbuch laten maken betreffende de overeenstemming tussen koper en verkoper over de eigendomsoverdracht.

Als men zo’n aantekening niet maakt dan kan de verkoper in de tijd tussen ondertekening van de koopovereenkomst en definitieve inschrijving in het Grundbuch het eigendom overdragen aan een derde. Bovendien kan een schuldeiser (van de verkoper) in de tussentijd de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. Met een Auflassungsvormerkung kun je bovenstaande problemen voorkomen.

Wanneer er naar aanleiding van de koopovereenkomst problemen ontstaan dan dienen geschillen voor een Duitse rechtbank te worden opgelost.

Kosten bij aankoop van Duits onroerendgoed
Bij aankoop van grond krijg je te maken met de volgende kosten:

• makelaarskosten
• notariskosten
• inschrijvingskosten in het Grundbuch
• overdrachtsbelasting
• gemeentelijke kosten